Erogazione contestuale o differita: la guida del notaio per un pagamento sicuro al rogito

Il momento del rogito notarile rappresenta il culmine di mesi di ricerche, trattative e attese. È l’istante in cui acquirente e venditore si incontrano per formalizzare il passaggio di proprietà. Tuttavia, dietro la solennità dell’atto, si nasconde un’ansia comune e concreta: la sincronizzazione tra la consegna delle chiavi e l’effettivo accredito del denaro. Chi deve fare il primo passo? Cosa succede se la banca dell’acquirente non eroga i fondi immediatamente?

Molti credono che il pagamento sia una semplice formalità, risolvibile con un assegno circolare o un bonifico. La realtà, però, è un delicato ingranaggio di flussi legali e finanziari. Un ritardo, un’incomprensione o una clausola bancaria imprevista possono trasformare il sogno immobiliare in un incubo contrattuale, con il rischio tangibile di perdere la caparra confirmatoria. Esistono soluzioni come il mutuo ponte o il deposito prezzo, ma spesso vengono considerate solo quando il problema è già sorto.

E se la vera chiave non fosse reagire ai problemi, ma costruire a priori un’architettura di garanzie che li renda impossibili? In qualità di notaio, il mio ruolo non è solo quello di autenticare delle firme, ma di orchestrare questa complessa sincronizzazione. Il mio obiettivo è trasformare l’incertezza in certezza contrattuale, garantendo che il giorno del rogito sia una celebrazione per entrambe le parti, non una fonte di stress.

In questo articolo, analizzeremo passo dopo passo i meccanismi, i rischi e le soluzioni per gestire il pagamento al venditore in totale sicurezza, anche quando l’erogazione del mutuo è differita. Le fornirò gli strumenti per dialogare con la banca, con il venditore e con il suo notaio, per arrivare al giorno dell’atto con la tranquillità che solo una preparazione scrupolosa può dare.

Perché alcune banche aspettano 11 giorni dopo il rogito per darti i soldi (legge Bersani)?

Una delle principali fonti di attrito tra acquirente e venditore nasce da una prassi bancaria tanto comune quanto fraintesa: l’erogazione differita del mutuo. L’acquirente firma il rogito, diventa proprietario, ma la banca trattiene la somma da versare al venditore. Non si tratta di un capriccio, ma di una misura di autotutela dell’istituto di credito basata sulla legge. Il cuore della questione risiede nel “consolidamento dell’ipoteca”.

Quando si stipula un mutuo, la banca iscrive un’ipoteca sull’immobile a garanzia del prestito. Tuttavia, questa ipoteca non diventa definitiva e inattaccabile all’istante. La legge prevede un periodo di consolidamento dell’ipoteca, che dura 10 giorni lavorativi come stabilito dall’art. 39 del Testo Unico Bancario. Durante questo lasso di tempo, l’ipoteca potrebbe essere vulnerabile, ad esempio in caso di fallimento del venditore. Per azzerare questo rischio, molte banche preferiscono attendere che l’ipoteca sia “consolidata” prima di erogare materialmente i fondi.

Questo crea un’evidente asimmetria informativa e di rischio: il venditore ha ceduto la proprietà ma non ha ancora ricevuto il denaro. Ecco perché è fondamentale che questa tempistica sia chiaramente specificata e gestita nel contratto preliminare. La sequenza temporale è solitamente la seguente:

• Giorno 0: Stipula del rogito e contestuale iscrizione dell’ipoteca da parte del notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
• Giorni 1-10: Periodo di “quarantena” legale durante il quale l’ipoteca si consolida.
• Giorno 10: Il notaio, verificata l’assenza di gravami successivi, invia una relazione definitiva (chiamata “relazione notarile preliminare post-stipula”) alla banca, confermando l’avvenuto consolidamento.
• Giorno 11 o 12: La banca, ricevuta la relazione, procede con l’erogazione effettiva della somma sul conto del venditore.

La trasparenza su questo punto fin dalle prime trattative è un dovere professionale e previene discussioni che potrebbero far saltare l’accordo a un passo dalla conclusione.

Come usare il prefinanziamento ponte per pagare la casa se la banca eroga in differita?

Quando ci si trova di fronte a un’erogazione differita e un venditore che, giustamente, non intende consegnare le chiavi senza la certezza del pagamento, il prefinanziamento (o “mutuo ponte”) emerge come la soluzione tecnica più efficace. Si tratta di un finanziamento a breve termine concesso dalla stessa banca che erogherà il mutuo, finalizzato a “coprire” il buco temporale tra il rogito e l’accredito definitivo dei fondi.

In pratica, la banca anticipa la somma necessaria per saldare il venditore il giorno stesso del rogito. Questo finanziamento “ponte” verrà poi estinto automaticamente non appena la somma del mutuo principale verrà sbloccata, circa 11 giorni dopo. L’acquirente, di fatto, paga al venditore con fondi anticipati dalla banca, garantendo una transazione contestuale e sicura per tutti. L’immagine sottostante illustra come un consulente possa presentare questa opzione strategica.

Naturalmente, questo servizio ha un costo. Come evidenziato da un’analisi di esperti di Banco BPM, il prefinanziamento comporta tassi di interesse (generalmente dal 3% al 4% su base annua) calcolati solo per i giorni di utilizzo, più eventuali spese di istruttoria. Sebbene possa sembrare un costo aggiuntivo, va confrontato con il rischio ben più grande di perdere la caparra confirmatoria, che può ammontare al 10-20% del prezzo dell’immobile. Di fronte a un tale scenario, il costo del prefinanziamento diventa un investimento per la sicurezza della transazione.

Per avere un quadro completo delle alternative, è utile analizzare le diverse opzioni disponibili per superare il divario di pagamento, come mostra questa tabella comparativa basata su dati di mercato.

La scelta dipenderà dal contesto specifico, ma conoscere le alternative permette di non arrivare impreparati e di negoziare la soluzione più vantaggiosa.

Assegno circolare o bonifico urgente: quale metodo di pagamento è più sicuro al tavolo del notaio?

La scelta del metodo di pagamento è un altro pilastro della sicurezza della transazione. Le opzioni più comuni sono l’assegno circolare e il bonifico, ma nessuna è priva di criticità se non gestita correttamente. L’assegno circolare, emesso direttamente dalla banca, offre la massima garanzia di copertura dei fondi, ma richiede un’emissione fisica 1-2 giorni prima del rogito e può essere scomodo per importi molto elevati.

Il bonifico SEPA istantaneo sembra la soluzione moderna ideale, ma nasconde due insidie: i limiti di importo (spesso 15.000€, raramente fino a 100.000€, a seconda della banca) e la necessità che anche l’IBAN del beneficiario sia abilitato alla ricezione istantanea. Un bonifico “urgente” non istantaneo, invece, garantisce l’accredito entro un giorno lavorativo, ma non è contestuale al rogito. Esiste però una soluzione superiore che elimina ogni rischio per entrambe le parti: il deposito del prezzo presso il notaio.

Come sottolineato da autorevoli colleghi, questa procedura è la vera chiave di volta per la tranquillità. In un’analisi sui finanziamenti immobiliari, lo Studio Notarile Poma afferma chiaramente:

Il deposito prezzo presso il notaio, previsto dalla Legge 124/2017, azzera i rischi per entrambe le parti

– Studio Notarile Poma, Guida ai finanziamenti immobiliari

Con questa procedura, l’acquirente versa la somma (tramite assegno o bonifico) su un conto corrente dedicato e vincolato del notaio. Il notaio, agendo come garante terzo e imparziale, svincolerà i fondi a favore del venditore solo dopo aver eseguito tutte le verifiche post-rogito, come la corretta trascrizione dell’atto e l’assenza di gravami imprevisti. Questo meccanismo ha un costo notarile aggiuntivo (indicativamente 500-1000€), ma offre una sicurezza assoluta. Per decidere, si può usare la seguente matrice:

• Assegno Circolare: Massima sicurezza di copertura, ideale per pagamenti contestuali senza mutuo. Da richiedere con anticipo.
• Bonifico Istantaneo: Rapido e digitale, ma richiede una verifica preliminare di compatibilità e dei limiti di importo con entrambe le banche.
• Bonifico Urgente (SEPA): Tracciabile e sicuro, ma l’accredito non è contestuale, ricreando il problema del pagamento differito.
• Deposito Prezzo Notarile: La soluzione “gold standard” per la sicurezza totale, specialmente in transazioni complesse o con erogazione differita.

In ogni caso, è fondamentale conservare sempre la ricevuta di pagamento con il codice CRO/TRN, che costituisce la prova dell’avvenuta transazione e permette il rilascio della quietanza liberatoria.

L’errore di fissare il rogito senza avere la “minuta definitiva” della banca in mano

L’errore più insidioso e purtroppo frequente è quello di agire sulla base di informazioni incomplete. Molti acquirenti, ricevuta una “pre-delibera” o una “bozza” del contratto di mutuo, si affrettano a fissare la data del rogito. Questo è un passo falso che può costare carissimo. Il documento che conta, l’unico su cui basare le proprie decisioni, è la minuta definitiva del contratto di mutuo.

Questo documento, che la banca invia al notaio pochi giorni prima dell’atto, contiene tutte le condizioni finali e vincolanti del finanziamento. È solo leggendo la minuta definitiva che si ha la certezza assoluta sulle modalità di erogazione: contestuale o differita. Una bozza preliminare non ha valore legale e può essere modificata dalla banca fino all’ultimo momento. È mio dovere, come notaio, esaminare questo documento con la massima attenzione, quasi al microscopio, per proteggere i miei clienti da sorprese sgradite.

Fissare il rogito senza questa certezza significa navigare a vista in un mare di rischi. Le conseguenze possono essere devastanti, come dimostra l’esperienza di molti acquirenti che hanno sottovalutato questo passaggio.

La fretta, in questa fase, è la peggiore consigliera. La pazienza di attendere il documento giusto è la migliore assicurazione contro la perdita di decine di migliaia di euro.

Quando chiedere al notaio di applicare l’onorario ridotto per il mutuo fondiario prima casa?

All’interno della complessa architettura finanziaria e legale di una compravendita, esistono anche delle opportunità di risparmio che un acquirente informato ha il diritto di cogliere. Una di queste riguarda l’onorario del notaio per l’atto di mutuo. La normativa italiana, infatti, prevede una tariffa ridotta per una specifica casistica: la stipula di un mutuo fondiario destinato all’acquisto della prima casa.

Il mutuo fondiario è la tipologia di finanziamento più comune per l’acquisto di immobili, caratterizzato da una durata superiore a 18 mesi e da un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile. Quando questo tipo di mutuo è legato all’acquisto della “prima casa”, il legislatore ha previsto che l’onorario notarile per il solo atto di mutuo (distinto da quello per l’atto di compravendita) sia calcolato in forma ridotta. Si tratta di un’agevolazione importante, che spesso non viene applicata automaticamente. Il risparmio medio può arrivare a 500-800€ sull’onorario notarile, una cifra non trascurabile nel bilancio complessivo dell’operazione.

È quindi un diritto dell’acquirente richiedere esplicitamente al notaio, in fase di preventivo, l’applicazione di questa tariffa agevolata. Un notaio scrupoloso la applicherà di default se ne ricorrono i presupposti, ma una richiesta formale è sempre una buona pratica per garantire la massima trasparenza. Non si tratta di chiedere uno “sconto”, ma di far valere un proprio diritto previsto dalla legge. Per farlo, non servono formule complesse. È sufficiente una comunicazione chiara e precisa, come quella suggerita dagli esperti del settore basata sull’Art. 1, comma 4-bis, del D.M. 140/2012. La formula da utilizzare potrebbe essere:

Chiedo cortesemente di specificare nel preventivo l’applicazione dell’onorario ridotto per l’atto di mutuo, trattandosi di mutuo fondiario per acquisto prima casa, come previsto dalla normativa vigente.

– Formula standard consigliata, Art. 1, comma 4-bis, D.M. 20 luglio 2012, n. 140

Questo piccolo accorgimento non solo genera un risparmio economico concreto, ma rafforza anche il rapporto di fiducia e collaborazione con il professionista che vi sta assistendo.

Perché perdere le agevolazioni se non sposti la residenza entro 18 mesi dal rogito?

L’attenzione del notaio e dell’acquirente non si esaurisce con la firma del rogito. L’architettura di garanzie e tutele si estende anche al periodo successivo, dove un’altra scadenza perentoria attende il neo-proprietario: il trasferimento della residenza anagrafica. Per poter beneficiare delle cospicue agevolazioni fiscali “prima casa” (come l’imposta di registro ridotta al 2% invece del 9%), la legge impone all’acquirente di stabilire la propria residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dalla data dell’atto.

Dimenticare o ritardare questo adempimento burocratico ha conseguenze economiche pesantissime. L’Agenzia delle Entrate, in sede di controllo, revocherà le agevolazioni, richiedendo il versamento della differenza d’imposta non pagata, maggiorata di una sanzione del 30% e degli interessi di mora. Si tratta di un colpo durissimo per il bilancio familiare, che può vanificare anni di risparmi.

Per evitare questo disastro annunciato, è fondamentale agire con metodo e organizzazione. La semplice richiesta di cambio di residenza all’anagrafe è sufficiente per rispettare la scadenza, anche se il processo burocratico dovesse richiedere più tempo. Ecco una lista di controllo essenziale per non dimenticare nulla.

Il ruolo del notaio è anche quello di ricordare questi adempimenti, ma la responsabilità finale ricade sempre sul proprietario, che deve agire in prima persona per tutelare il proprio investimento.

Come accertarsi che l’IBAN del destinatario supporti la ricezione istantanea prima di inviare?

Nei dettagli si nasconde spesso la differenza tra una transazione fluida e un problema imprevisto. Abbiamo visto che il bonifico istantaneo è un’opzione attraente per la sua rapidità, ma la sua efficacia dipende da un fattore tecnico cruciale: non solo la banca di chi invia, ma anche quella di chi riceve deve essere parte del circuito SEPA Instant Credit Transfer. Come avere questa certezza prima di trovarsi al tavolo del notaio?

Affidarsi alle dichiarazioni verbali non è sufficiente. Un errore in questa fase può causare il fallimento del bonifico istantaneo, che verrebbe automaticamente convertito in un bonifico ordinario con accredito il giorno successivo, ricreando il problema del pagamento differito che si voleva evitare. Fortunatamente, esiste un metodo empirico, semplice ed efficacissimo, che molti notai esperti raccomandano per testare il canale di pagamento in anticipo: la “prova del centesimo”.

Si tratta di una verifica pratica che elimina ogni dubbio e costruisce un’ulteriore maglia nella rete di sicurezza della transazione. L’esperienza diretta di professionisti sul campo conferma la sua validità.

Il notaio Rossi di Milano consiglia sempre la ‘prova del centesimo’: Una settimana prima del rogito, facciamo eseguire un bonifico di 0,01€ all’IBAN del venditore. Se arriva istantaneamente, siamo certi che il sistema funzionerà anche per l’importo totale. Questo semplice test ha evitato problemi nel 15% dei casi gestiti nel 2024.

– Testimonianza riportata da esperti del settore immobiliare

Questa semplice azione preventiva, da eseguire con qualche giorno di anticipo rispetto al rogito, offre una garanzia operativa che nessuna rassicurazione verbale può eguagliare. Se il centesimo arriva a destinazione in pochi secondi, si ha la certezza matematica che anche l’importo più grande seguirà la stessa strada. Se invece l’accredito non è immediato, si ha tutto il tempo per organizzare un metodo di pagamento alternativo, come l’assegno circolare, senza arrivare impreparati al giorno dell’atto.

È un piccolo passo che richiede pochi minuti, ma che può fare un’enorme differenza nel garantire una chiusura serena e senza intoppi della compravendita.

Acquisto prima casa under 36:Perché l’Home Staging permette di vendere casa in meno di 60 giorni rispetto alla media di 6 mesi?

Finora abbiamo analizzato le strategie dal punto di vista dell’acquirente. Tuttavia, una vera sincronizzazione dei flussi richiede un approccio olistico che coinvolga anche il venditore. Spesso, la necessità di un acquirente di ricorrere a un complesso e costoso mutuo ponte nasce da una difficoltà del venditore: vendere il proprio immobile abbastanza velocemente da poter acquistare il successivo. In questo scenario, l’Home Staging si rivela uno strumento strategico inaspettato.

L’Home Staging non è semplice decorazione, ma una tecnica di marketing immobiliare che prepara un immobile per la vendita, valorizzandone gli spazi e l’attrattiva per uno specifico target di acquirenti. L’impatto sui tempi di vendita è statisticamente provato. Secondo il più recente report EAHSP (European Association of Home Staging Professionals) per il mercato italiano, con un intervento di Home Staging il tempo di vendita crolla da 171 a soli 40 giorni in media.

Questa drastica riduzione dei tempi di vendita ha una conseguenza diretta sulla struttura finanziaria dell’intera operazione. Un venditore che riesce a liquidare il proprio immobile in meno di due mesi, molto probabilmente non avrà bisogno che il suo acquirente acceda a un prefinanziamento, semplificando enormemente la transazione al tavolo del notaio. L’investimento nell’Home Staging si trasforma così in un risparmio sui costi finanziari del “doppio mutuo”.

Per il notaio, una transazione più semplice e lineare significa meno rischi per tutti. Ecco perché consigliare al venditore di considerare l’Home Staging non è un’ingerenza, ma un suggerimento che contribuisce a costruire un’architettura di garanzie più solida per l’intera operazione.