Comprare casa: dalla ricerca dell’immobile al mutuo

 

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L’acquisto di una casa è uno dei passi più importanti che possiamo compiere nella nostra vita. Coinvolge noi e i nostri cari, comporta un impegno economico immediato ed uno protratto negli anni (il pagamento del mutuo); di seguito evidenziamo in maniera schematica il susseguirsi dei passaggi dalla ricerca della casa alla richiesta del mutuo dando alcuni consigli che potrebbero risultare piuttosto utili.

1 ) Acquisto Casa: quanto si può spendere
Il consiglio iniziale per limitare le perdite di tempo e “lo stress da ricerca”  è capire quanto si può effettivamente spendere per l’acquisto di una casa. Inoltre è importante capire su quali disponibilità economiche possiamo contare;  se pagheremo in contanti o ricorreremo ad un mutuo;  quanta parte del nostro reddito possiamo destinare alla rata del mutuo, etc.

2) Ricerca dell’abitazione

Una volta individuata la zona, il quartiere, la tipologia di casa e le caratteristiche che deve avere per accontentare le esigenze del proprio nucleo familiare si può:

a) Operare personalmente nella ricerca della casa da acquistare. Agire  personalmente, senza appoggiarsi ad un professionista, consente di risparmiare le spese di intermediazione immobiliare.

b) Avvalersi di un agente immobiliare dandogli l’incarico di cercare un immobile che soddisfi le proprie esigenze. L’incaricato immobiliare  agisce pertanto nell’interesse del cliente e  ha il compito di mettere il consumatore al riparo da molte amare sorprese facendo le indagini necessarie sull’immobile oggetto di vendita

Una vota individuato l’immobile vi consigliamo di:

• visitarlo più di una volta, a ore diverse, per  rendervi conto della luminosità e dell’eventuale rumore proveniente dall’esterno;
• verificare i metri quadri commerciali dichiarati, avrete così le misure reali per la sistemazione dei mobili;
• fare attenzione alle case all’ultimo piano, spesso infatti i soffitti hanno problemi di infiltrazione d’acqua dal tetto;
• verificare le spese condominiali attuali: fatevi rilasciare dall’amministratore una dichiarazione a tal proposito in quanto il nuovo proprietario è tenuto a pagare per legge le spese arretrate;
• verificare che lo stato degli impianti idraulico ed elettrico siano a norma;
• valutare il quartiere dove è ubicato l’immobile ed individuare i servizi essenziali presenti.

3) La Trattativa

Se siete convinti d’aver trovato la casa giusta per voi potete avviare la procedure di compravendita.

La prima cosa da fare è avviare una trattativa, necessaria per diversi motivi:

• definire il prezzo della compravendita, modalità e tempi dei pagamenti;
• concordare i tempi di consegna;
• decidere cosa inserire nel preliminare di compravendita;
• definire le spese occorrenti per sanare eventuali abusi edilizi.

4 ) La proposta d’acquisto

La formulazione della proposta d’acquisto è la fase più importante della trattativa in quanto, dal momento della sottoscrizione, vincola la parte proponente all’acquisto entro il periodo stabilito.
Se l’appartamento scelto è nel portafoglio immobiliare dell’agenzia dobbiamo proporre alla parte venditrice, tramite l’agente immobiliare e per iscritto, modalità e termini che regoleranno la compravendita. Ricordatevi che, la legge esige che i relativi contratti siano stipulati per iscritto, altrimenti non sono validi; quindi una proposta d’acquisto verbale non avrebbe alcun valore giuridico.
La proposta d’acquisto, che impegna il proponente all’acquisto per un certo periodo, non è invece vincolante per il venditore, che entro un tempo prestabilito potrà comunicare la sua accettazione, sempre per iscritto, all’acquirente, direttamente o tramite l’agenzia. A questo punto, dopo che l’acquirente è venuto a conoscenza dell’accettazione  della proposta  da parte del venditore, il contratto è concluso; il venditore è tenuto a rispettare i tempi di consegna stabiliti anticipatamente dalle parti, in caso contrario dovrà  sobbarcarsi l’onere delle penali anch’esse stabilite anticipatamente.
La proposta d’acquisto è solitamente accompagnata da un deposito cauzionale infruttifero, sotto forma di assegno bancario, intestato al venditore, che di solito ammonta a circa il 5-10% del valore dell’immobile (somma che verrà restituita se il venditore non accettasse).
Qualora il contratto venga concluso in seguito all’accettazione da parte di entrambi, questo deposito diventerà caparra confirmatoria.

5) Preliminare di compravendita o Compromesso

Il contratto preliminare di compravendita è una scrittura privata nella quale occorre specificare tutti i dettagli relativi alla compravendita che poi vengono formalizzati nel rogito.
Nel contratto preliminare di vendita occorre specificare i seguenti elementi:

• dati anagrafici delle parti
• il prezzo pattuito
• le modalità di pagamento
• la data entro la quale le parti stipuleranno il rogito notarile
• esistenza o meno di vincoli ipotecari
• l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o la sua estinzione da parte del venditore
• la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è divenuto proprietà del venditore
• la descrizione dell’immobile e dei dati catastali

6) Richiedere il Mutuo
Firmato il compromesso è necessario attivarsi per la richiesta del mutuo.
Per richiedere un mutuo è consigliabile andare presso una banca di fiducia oppure servirsi di un intermediario finanziario come la Buongiorno Mutui che, senza addebitare nessun tipo di costo al cliente, lo aiuta a trovare  il  mutuo più  adatto alle proprie esigenze.
Per erogare il mutuo le banche si basano principalmente su:

• Valore dell’immobile
• Reddito del richiedente
• Capacità di rimborso dell’obbligato-richiedente

Ogni banca in realtà ha altri parametri da rispettare, che si differenziano da istituto ad istituto, ma in linea generale la rata massima che le banche concedono al mutuatario è compresa tra il 30% ed il 45% del reddito dello stesso. Normalmente le banche finanziano fino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile anche se alcune possono arrivare anche al 100%  con particolari garanzie accessorie.
Inoltre  la concessione del mutuo comporta l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile (art. 2825 del Codice Civile) quale garanzia per la banca che eroga il mutuo. Per questo motivo vi consigliamo di controllare che sull’immobile che state comprando  non gravino ipoteche oppure, se presenti,  che ci sia l’assenso da parte del creditore alla cancellazione della stessa.
Quando vi recate in banca per richiedere il finanziamento dovete prendere visione di tutta la documentazione inerente la vostra richiesta e soprattutto non abbiate paura di farvi spiegare tutti i meccanismi di pagamento e/o le clausole che non si sono ben comprese. E’ necessario infatti approfondire tutti gli aspetti con il consulente o col funzionario della banca, in modo da avere chiaro il percorso, i tempi e i costi da affrontare.
Inoltre occorre fare molta attenzione all’ammontare di tutte le spese che sono previste nella richiesta di mutuo: costi di istruttoria , costi di perizia, costi assicurativi, etc.
Una volta chiarite le idee in merito al mutuo più idoneo alle vostre esigenze, potrete consegnare tutta la documentazione alla banca per attendere la delibera.

7) Il rogito

E’ il documento finale, l’atto di vendita vero e proprio; il preliminare di compravendita sarà la base su cui si stilerà il rogito.
Quando si giunge al rogito si ha la garanzia di essere tutelato dal notaio che avrà il compito di versare i tributi sul passaggio di proprietà e di trascrivere l’atto nei registri immobiliari perché sia valido anche per terze persone.

Fonte: www.buongiornomutui.it